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Neubau Migros Herisau

Planungsverfahren

Die erste Phase der Planungsverfahren entscheidet, wie schliesslich gebaut werden kann. Erfolgreiche Schutzentlassungs- und Teilzonenplanverfahren öffnen die Schleusen.
Wenn alle vier Planungsverfahren abgeschlossen sind, ist der Weg frei für die Einreichung des Baugesuches, das heisst, dann beginnt das Baugesuchsverfahren.

Schutzentlassungsverfahren

Mit dem Schutzentlassungsverfahren beantragt die Migros die Aufhebung des Schutzes, der dem "Brühlhof" und den Bäumen die langfristige Erhaltung sicherstellen sollte. Vermutlich wird auch die Aufhebung der Ortsbildschutzzone im Planungsgebiet beantragt.
Der rechtsgültige Zustand ist im nachfolgenden Ausschnitt "Zonenplan Schutz" dargestellt:

Gültiger Zonenplan Schutz (braun: Ortsbildschutzzone, rot: Kulturobjekt, grün: geschützte Einzelbäume. Der Brühlhof und vier geschützte Einzelbäume auf dem Migros-Areal

Wird dieser Schutz aufgehoben, ist der Weg für die Realisierung des Bauvorhabens praktisch frei.
Dem Schutzentlassungsverfahren kommt deshalb die zentrale Bedeutung zu. In diesem Verfahren findet eine breite Abwägung von Interessen statt. Eine erste entscheidende Phase bedeutet die Vorprüfung durch kantonale Amtsstellen, zuständig ist das Departement Bau und Umwelt. Diese Interessenabwägung wird sich aber durch das gesamte Verfahren weiterziehen bis in den Einwohnerrat, bei einem allfälligen Referendum sogar bis zur Volksabstimmung. Es müssen viele Fragen gestellt, Antworten gefunden, Interessen formuliert und Argumente abgewogen werden.
Zum Beispiel:

  • Welche Bedeutung hat der "Brühlhof" als geschütztes Kulturobjekt?
  • Welche Bedeutung haben die als geschützt bezeichneten Einzelbäume auf dem Areal?
  • Wann darf man ein anerkanntes Schutzobjekt abbrechen?
  • Was bedeutet eigentlich Schutz? Was ist er uns wert? Stehen wir dazu?
  • Was bedeutet die Schutzentlassung eines anerkannten, intakten Schutzobjektes für die zukünftige Rechtssicherheit?
  • Macht Schützen überhaupt einen Sinn, wenn der Schutz auf Antrag der Eigentümer nach Mehrnutzung so leichtfertig aufs Spiel gesetzt werden kann?
  • Gäbe es nicht angepasstere Lösungen für einen Neubau, einen Kompromiss zwischen den Maximalforderungen der Migros und der Wunschvorstellung von intaktem Ortsbild und angestrebter Zentrumsentwicklung?
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Teilzonenplanverfahren

Das Teilzonenplanverfahren hat eine Änderung des Zonenplans zum Ziel. Im heute gültigen Rechtszustand des Zonenplans Nutzung liegt das von der Migros angestrebte Überbauungsgebiet in zwei verschiedenen Zonen, in der Kernzone 3 sowie in der Wohn-und Gewerbezone 3 gemäss folgendem Plan:

Gültiger Zonenplan Nutzung (hellbraun: Kernzone 3, violett-orange: Wohn- und Gewerbezone 3)

Die Migros beantragt eine Umzonung in die Kernzone 4, d.h. von bisher 3 auf 4 zulässige Geschosse. Dieser Umzonungsantrag steht im Zusammenhang mit dem Antrag auf Schutzentlassung.

Antrag auf Schutzentlassung / Teilzonenplanänderung durchlaufen eine Vorprüfung durch betroffene kantonale Amtsstellen. Die Zuständigkeit liegt beim Departement Bau und Umwelt. Der Vorprüfungsentscheid sagt aus, ob oder unterwelchen Voraussetzungen der Regierungsrat bereit ist, die vorgeschlagenen Änderungen am Schluss des Verfahrens auch tatsächlich zu genehmigen. Nachdem dies sichergestellt ist, werden die beantragten Änderungen zur allgemeinen Einsicht während 30 Tagen öffentlich aufgelegt mit Einsprachemöglichkeit von direkt Betroffenen sowie von ideellen Vereinigungen des Natur- und Heimatschutzes. Zur Eingabe mit blosser Bedeutung von kritischen Hinweisen oder Verbesserungsvorschlägen ist jede Person befugt.

Gestaltungsplanverfahren

Der Gestaltungsplan ist ein Sondernutzungsplan, der eine architektonisch besonders gute Gesamtüberbauung bezwecken soll.
Er bestimmt die Überbauung des Areals bis ins projektmässige Detail; er kann insbesondere Anzahl, Art, Situation, äussere Abmessung und weitere Einzelheiten wie Fassadengestaltung, Freiraumgestaltung usw. der zu erstellenden Bauten und Anlagen festlegen.
Der Gestaltungsplan erfordert eine Vorprüfung durch das kantonale Planungsamt, wird schliesslich zur allgemeinen Einsicht während 30 Tagen öffentlich aufgelegt mit Einsprachemöglichkeit von direkt Betroffenen sowie von ideellen Vereinigungen des Natur- und Heimatschutzes. Zur Eingabe mit blosser Bedeutung von kritischen Hinweisen oder Verbesserungsvorschlägen ist jede Person befugt.

Strassenprojekt

Auf der Basis des bereits vorliegenden Erschliessungskonzepts wird von der Gemeinde ein Strassenprojekt in Auftrag gegeben.